علايم مثبت در معاملات مسكن

در بازار مسكن طي ۶ ماه اول امسال حركات معكوس بين «نوسان قيمت» و «رشد معاملات» باعث شد طرف تقاضا با واكنش مثبت به «كاهش» ۷/۰ درصدي قيمت مسكن، حجم خريد و فروش آپارتمان را – بعد از يك‌سال رشد منفي- ۸۸ درصد «افزايش» دهد. در اين مدت ۱۰۵ هزار واحد مسكوني در تهران به فروش رفت و بازگشت خريداران مسكن به بازار فقط در دو ماه – ارديبهشت و شهريور – اتفاق افتاد؛ طوري‌كه در ساير ماه‌ها، تغييرات ماهانه معاملات خريد كاهشي بود. درباره چشم‌انداز معاملات مسكن در نيمه‌ دوم سال دو ديدگاه مطرح است.

تداوم كاهش قيمت مسكن در ششمين ماه از سال۹۳، بازار معاملات آپارتمان را دستخوش تغيير كرده و باعث بازگشت متقاضيان به بنگاه‌هاي املاك شده است. بررسي آمار‌هاي رسمي مربوط به دو شاخص كليدي در بازار مسكن نشان مي‌دهد: در نيمه اول امسال «شيب منفي قيمت مسكن» واكنش مثبت معاملات را به همراه داشته طوري كه با كاهش ۷/۰ درصدي ميانگين قيمت واحد مسكوني در تهران در نيمسال۹۳، «حجم خريد آپارتمان» در اين كلان‌شهر طي همين مدت ۸۸درصد نسبت به نيمسال۹۲ افزايش پيدا كرده است.

در شش ماه اول سال۹۳ ميانگين قيمت مسكن در تهران با ۷/۰درصد كاهش نسبت به ابتداي سال، به مترمربعي ۴ ميليون و ۱۷۴هزار تومان رسيد. تحت‌تاثير افت قيمت‌ها، ۱۰۵ هزار واحد مسكوني در تهران در اين شش ماه خريد و فروش شد كه اين ميزان معاملات، تعداد مبايعه‌نامه‌هاي تنظيم شده در بنگاه‌هاي مسكن را نسبت به مدت مشابه سال۹۲ معادل ۸۸درصد افزايش داد. معاملات خريد مسكن در پايان نيمه اول امسال همچنين ۹۸درصد نسبت به ابتداي سال رشد داشته است. اين ميزان رشد معاملاتي در بازار ملك از یک سو نشان از رونق دارد و از سوی دیگر به دليل «ناپايداري حاكم بر خيز معاملات نيمه اول» و همچنين «شرايطي كه درباره نيمه دوم سال قابل طرح است»، ممکن است به ادامه وضع موجود منجر نشود.

رشد نزديك به دو برابري در معاملات خريد مسكن طي نيمه اول امسال در شرايطي اتفاق افتاده كه تغييرات ماهانه معاملات در همين مدت به جز ارديبهشت و شهريور، حالت كاهشي داشته است. در ارديبهشت ماه امسال به دليل شوك رواني ناشي از در پيش بودن فاز دوم هدفمندي و در نتيجه ترس از افزايش قيمت‌ها، تقاضا براي خريد مسكن ۲۳۶درصد نسبت به فروردين افزايش پيدا كرد. اين جهش معاملاتي در همان زمان گروهي از كارشناسان را به اشتباه انداخت و باعث شد اين گروه از پايان ركود مسكن خبر بدهد. اما برخلاف اين پيش‌بيني، خريد مسكن در سه ماه بعد، مرتب كاهش يافت. 

در حال حاضر، آمار مبايعه‌نامه‌هاي تنظيم شده در بنگاه‌هاي املاك تهران حكايت از افزايش ۱۷درصدي حجم خريد واحدمسكوني در شهريور۹۳ بعد از سه ماه كاهش ماهانه معاملات دارد. در حقيقت مثبت شدن نرخ رشد ماهانه در معاملات خريد مسكن شهريور به همراه رشد ۳ رقمي معاملات ارديبهشت باعث شده معدل حجم خريد و فروش آپارتمان در نيمه‌اول سال۹۳ نزديك به دو برابر افزايش پيدا كند. در حال حاضر بازار معاملات مسكن بعد از يك‌سال روند نزولي و خروج تقاضا، به وضعيت مثبت رسيده است. اين در حالي است كه منحني رشد قيمت همچنان در سطح زيرصفر قرار دارد. در يك‌سال۹۲ حجم خريد مسكن در تهران ۴۴درصد نسبت به يك‌سال۹۱ كاهش يافت اما در نيمسال۹۳، خريد و فروش با رشد ۸۸درصدي روبه‌رو شده است. هر چند تغيير جهت کنونی بازار معاملات ممكن است دوباره فرضيه «پايان ركود» را تقويت كند اما به دو دليل فرضيه دیگری نیز قابل انتظار است. دليل اول، چشم‌انداز كاهشي قيمت مسكن در ماه‌هاي آينده و همچنين تكميل‌نشدن طول دوره زماني ركود است. پيش‌بيني‌ها در اين باره حاكي است: شيبي كه حداقل طي ۶ ماه اخير در منحني قيمت به وجود آمد تا اواخر امسال ادامه پيدا مي‌كند. به خصوص اينكه كاهش تورم در ماه‌هاي آينده بر منحني قيمت مسكن اثر كاهنده خواهد داشت.

 بنابراين چنانچه متقاضيان مسكن در يك ماه اخير با تصور كف‌نشيني قيمت‌ها، تصميم داشتند خريد را از سر بگيرند، در صورت مشاهده ركورد جديد در افت قيمت، ممکن است سرعت معاملات را كاهش ‌دهند. دليل دوم درباره رونق محسوب نشدن كارنامه اخير معاملات مسكن، «لحظه‌اي بودن رشد معاملات در نيمه اول امسال» است. در ۶ ماه اخير، خريد و فروش آپارتمان به صورت نقطه‌اي افزايش پيدا كرد و در قالب يك روند حتي به صورت دو ماه متوالي هم نبود. از طرفي، رشد معاملات در شهريور نيز تاحدودي طبيعي مي‌تواند باشد چراكه همزماني ماه رمضان با مرداد از يكسو و تشديد معاملات در ماه پاياني تابستان از سوي ديگر، باعث اين افزايش شد. هم‌اكنون كارشناسان اقتصاد مسكن، با استناد به دلايل گفته شده و همچنين مشاهده ناپايداري در دو موج افزايشي كوتاه‌مدت در حجم معاملات خريد مسكن– يكي در ارديبهشت و ديگري در شهريور- معتقدند: بازار مسكن در نيمه دوم سال باقيمانده مسير ركود را طي خواهد كرد و حجم معاملات ماهانه، با شیب ملایمی روبه‌رو خواهد شد. اين پيش‌بيني با تكيه بر انتظاري كه متقاضيان مسكن بابت افزايش سقف تسهيلات خريد دارند، مطرح است؛  چرا كه برنامه وزارت راه‌وشهرسازي براي پرداخت ۸۰ ميليون تومان وام خريد در صورتي كه همين روزها در بانك‌مركزي تصويب شود، اولين سري پرداخت آن به اواسط سال۹۴ موكول مي‌شود بنابراين تا آن زمان، انتظار نمي‌رود تحرك خاصي در تقاضا ايجاد شود.

براساس اطلاعات دريافتي از سامانه رهگيري معاملات مسكن، كل معاملات  شامل خريد و اجاره و پيش‌خريد آپارتمان در شهر تهران طي نيمه اول امسال ۵۴درصد نسبت به نيمه اول سال گذشته افزايش داشته است. در اين مدت، معاملات اجاره و پيش‌‌خريد آنچنان افزايش پيدا نكرده و آنچه باعث اين رشد شده، اثر معاملات خريد بوده است. در نيمه اول امسال، در مجموع ۲۲۰ هزار فقره انواع معاملات خريد و اجاره و پيش‌خريد در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران تنظيم شد. رشد ۵۴درصدي در كل معاملات مسكن طي نيمه اول۹۳ بعد از كاهش ۲۳درصد در يكسال۹۲ اتفاق افتاده است. بررسي روند افت و خيز ماهانه كل معاملات نيز نشان مي‌دهد: اين شاخص در ماه‌هاي نيمه اول از رفتار معاملات خريد تبعيت كرده است طوري كه كل معاملات به جز در ارديبهشت و شهريور كه رشد مثبت داشت، در مابقي ماه‌ها نزولي بوده است.